张先生是上海一家海外投资基金的负责人,旗下从去年12月开始正式在上海推销位于英国伯明翰的公寓项目,总价在150万元-250万元,面积从40平方米-70平方米。“我们不是一家专门卖房子的营销公司,但是这短短9个月时间,也已经卖掉了50多套,现在还剩25套左右,大大超过了预期。”他告诉记者,这次去北京参加房展会,本来只是想去展示一下的,但一下子又被豪爽的北方投资客定掉了好几套。
而在上海,尽管本地和苏浙的投资客更为精打细算,但市场同样火爆。上周末,记者参加了一场在古北某酒店举行的马来西亚房产推介会,现场约500个座位全部坐满。为了吸引投资客,主办方不仅请来了马来西亚驻沪总领事,而且还精心准备了文艺演出来吸引投资客。
投资客黄小姐告诉记者:“没有想到有马拉西亚国家大剧院专门排演的话剧,还能听到年轻时候的偶像姜育恒来站台,整个活动堪称无尿点。”正是通过这种潜移默化的方式,将海外房产潜在的价值输入给了投资客。
前8月投资总额接近去年全年
“海外房产投资兴起于2011年,当时正是国内一线城市开始限购的时间节点,当中经历过一段不温不火的时光,从去年年底开始又火了起来。”海外房产投资专家、卫民海外置业及生活馆负责人蔡卫民表示。
戴德梁行发布的“中国海外地产投资总体分析报告”显示,相对于国内较为平稳的大宗交易投资市场,今年1至8月,中国海外地产投资额累计235亿美元,已逼近去年全年257亿美元的总交易额。这一爆发性增长的数字,正好应验了蔡卫民的分析。
对于普通老百姓来说,除了增长的数字,另一个感受到海外房产热度的就是来自媒体平台。例如今年从春节晚会一直到后来的奥运会转播,央视的屏幕被国内开发商碧桂园斥资千亿元打造的、位于马来西亚某地的大型楼盘广告刷屏,后来有消息称该楼盘半年卖掉了百亿元之多。国内像绿地、富力这样的知名开发企业,都早已经走出国门赚国内投资客的钱。
在刚刚落幕的2016北京秋季房展会上,组委会国际业务总监负责人表示:“如今对于很多人来说,海外投资已经成为一种刚性需求,所以,尽管国内房价的上涨极具诱惑力,但海外投资依然火热,而且客群日趋年轻化。”
传统投资国度或大范围提升门槛
“从去年开始,人民币贬值以及利率下跌的趋势逐渐成为现实,所以国人对于资产保值增值的寻求陡然上升,这也是这一波海外投资热升温的最根本原因。”蔡卫民说,坊间很多人将此称为“富人恐惧症”,但其实大多数老百姓都有这样的焦虑。
保值增值的需求,也让海外地产投资市场的根本动力发生了改变。“以往主要是以留学和移民需求为主,所以主要的海外地产投资对象是美澳纽(新西兰)加,但是这样一些国家的投资门槛正在变得越来越高。”蔡卫民告诉记者。
就在今年7月末,加拿大温哥华所在的不列颠哥伦比亚(BC)省宣布向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税,这一消息出台后当地原本火热的房地产投资市场接近冰封。在上述新增房地产税生效之前七周,海外买家购买温哥华住房的成交额达到23亿加元,占房屋总成交额的比为17%;新规生效以前七周,BC省海外住房买家成交总额占比13%,新规生效四周后降至1.4%。
而记者采访了多位业内人士预计,像以往热门的美澳纽加城市,其房地产政策进一步收紧将成为大概率事件。
东盟国家受益于一带一路成为新热点
正因为上述原因,今年以来海外房产投资出现了国家的多元化趋势。
余女士是上海一家大型房产中介企业的负责人,她告诉记者,公司去年开始正式成立了一个海外房产部门来代理销售海外房产。“和我们合作的首个项目,是一家来自阿联酋迪拜的开发商。”据她介绍,这家开发商正是看中了其丰富的线下门店优势而自己找上门来的。
而眼下,更多的房源则来自临近的东盟国家,如马来西亚、缅甸。“这两个国家都受益于‘一带一路’政策,整个经济发展的趋势向好,所以房屋的保值增值功能比较明显。其中,像马来西亚曾经经历过货币的重大贬值,因此房价总体来说还有较大的上涨空间;缅甸金边的房产有一个特性:用美元计价,美元在近一段时间内也有不错的升值空间。”蔡卫民说。
专家建议首选是住宅而非商铺
“2011年以前,由于信息的不对称,海外投资由于信息不对称,导致投资海外房地产的政策、地缘政治和法律风险比较高。现在,随着信息透明和爆炸,以及国内开发商大量进入国外市场,倒逼这一领域信息透明度极速提升,这为海外房产的投资打开了方便之门。”蔡卫民说。
那么对于未来一段时间内海外房产究竟怎么投,投什么样的产品?
业内人士表示,首先还是应该选择某个国家的首都来进行投资。因为毕竟首都是一个国家发展的重中之重,也是政局最为稳定、市场最为规范的地方。普通老百姓投资海外房产时抗击地缘政治风险的能力不是很高,因此选择首都是最为安稳的。
其次,首选的产品还应该是住宅。因为眼下投资海外房地产的主要目的是“分散风险和保值增值”,投资商铺尽管可能遇到价格暴增的情况,但商业毕竟不是当地市场的刚需,市场波动会比较大。“就连在上海市中心都有不少烂铺,何况国外呢!”而住宅无论在哪个国家都属于刚需性质的产品。
